“前瞻：坚守“房住不炒” 2020年房地产市场以“稳”为主”

楼市投机诉求逐渐退出，硬性居住诉求逐渐显现，未来房价总体稳定。 图/方怡晖

新闻网站独家特辑

文梁倩

在房地产市场“一城一策”落实得更具体、房企迎来集中还款期、存量大幅上涨的背景下，年房企业仍将选择“降价促销存量”实现软着陆。

2019年，在“住房不炒”的调控主基调下，房地产领域“稳定”字当头，房地产市场稳定，土地市场稳定，未来稳定，金融端调控守住底线，楼市投机诉求逐渐回归居住本源。

许多业内人士认为，年相关政策力量将根据现实进行微调，“一城一策”将落实得更具体。 专家建议，未来地方政府有必要加强楼市主体责任，进一步理顺中央和地方财政分配关系。

房地产市场扩张总体稳定

2019年，中国商品住宅销售价格走势平稳，各城市房价降幅比较明显。 中国社科院城市和竞争力研究中心发布的《中国住房快速发展报告2019-》显示，从全国276个城市二手房价格同比增长来看，2019年10月，2019年10月，全国276个城市中有87个二手房价格同比增长为负，

诸葛找房数据研究中心研究员王新宇表示，由于2019年市场价格波动趋势，年初暂时延续了上年末的下跌趋势，但跌幅继续收窄。 3月下跌停止了。 此后，二季度以来，价格环比波动变化逐渐温和，幅度基本稳定在0-0.3%之间。

从新房来看，根据国家统计局的数据，2019年11月比去年同期上升10%以上的城市有19个，比去年同期上升10%以上的40个城市大幅减少。

在房地产投资方面也保持着稳定的态势。 虽然开发投资维持着两位数的增长，但年内的增长率为“7连降”。 国家统计局数据显示，截至2019年11月，全国房地产开发投资121265亿元，累计增长率为10.2%，比10月狭窄0.1个百分点，连续7个月稳步减少。

土地分化

中原地产研究中心统计数据显示，50个大中城市合计土地转让额达到4.41万亿元，同比上涨19.33%。

中原地产首席分解师张大伟表示，从全年市场来看，整体高位运行，2019年尤其是第二季度明显上涨，但第三季度由于各种政策的影响，土地市场退烧。 溢价率下降。

具体来说，50个城市中，杭州土地转让额达到2836.63亿元。 上海土地转让额1992.39亿元，广州土地转让额1864.71亿元，苏州土地转让额1850.26亿元。 在土地转让额增长较大的城市，大连土地转让额为315.28亿元，比上年增长147.26%。 绍兴865.39亿元，比去年同期增长110.35%。 珠海456.83亿元，同比增长103.28%

值得注意的是，土地市场分化明显，土地出让金额进一步创新，而土地流转照片不断增加。

根据诸葛房的报告，2019年，一线城市的流拍现象较少，二线部分城市、三四线城市的流拍现象严重，特别是下半年开始，流拍率迅速上升。

王新宇表示，下半年以来，土地冷遇趋势已经从三四线城市扩展到二线城市，范围逐渐扩大。

58安居客房地产研究院分院院长张波认为，2019年流拍率高的企业，究其原因，首要原因是房企持股节奏过快，自身正处于债务高峰期，下半年融资渠道收紧，房企资金链紧张，使得该地更加谨慎，

其次，上半年各地持续收紧调控政策，房企预计下半年市场降温，土地冲动也得到了一定程度的抑制。 从总体上看，房企在土地市场上明显合理，土地溢价率持续下降。

住宅企业继续“按价格计量”

中原地产研究中心的统计数据显示，由于供应量增加，部分地区商品住宅库存刷新了记录。

上海易居房地产研究院发布的100个城市住宅库存报告显示，截至2019年11月底，全国100个城市新商品住宅库存总量47359万平方米，环比增长1.9%，同比增长5.7%。 有趣的是，现在的库存规模连续12个月呈现正增长趋势。

易居研究院智库中心研究负责人表示，严格跃进，从年趋势看，控制政策不采取“一刀切”的手段，因此城市政策仍是控制政策的先行条件。 在住房企业迎来集中还款期、库存大幅上升的背景下，房企仍然选择“降价促销库存”实现软着陆。

中国社科院财经战术研究院研究员邹琳华也表示，目前年房地产调控政策主线明显，短期看政策没有大规模放松和刺激，房地产市场通过政策在真空期进行预热的可能性大幅降低。

中国科学院财经战术研究院研究员蔡书凯提出:“未来有必要继续加强地方政府房地产市场的主体责任，进一步理顺中央和地方财政的分配关系，严格控制部分城市的土地供应，避免库存再次过高。” 并赋予地方政府一定的房地产金融调控权，研究和探索首付比例和贷款利率区间管理的住房贷款政策，各地除根据当地房地产市场情况，在区间内自主确定住房贷款首付比例和相应贷款利率外，还根据套现数量明确首付比例和贷款利率。

(《小康》新闻网独家特辑)

本文刊登在《小康》年4月中旬刊上