“【本刊专题】老旧小区改造加速！科学推进老旧小区改造”

新闻网站独家特辑

陈天

中国城市科研会编制的《城市旧住区综合改造技术标准》为旧小区综合改造技术标准体系的形成奠定了良好的基础，为当前的改造工程提供了一定的指导。

城市更新是进一步加快推进旧小区综合改造实现城市空间库存更新提升的破题之举，也惠及千家重要的民生工程。 对于实现城市比较有效的管理，提高城市质量具有重要的作用。 图片/hellorf射频

近年来，政府非常重视旧小区改造升级，年中央城市职工会议提出“加快城市棚户区和危险住宅改造，加快旧小区改造”。 年《中共中央关于进一步加强城市规划建设管理办法的若干意见》也多次提到了旧住宅小区的改造问题。 年住建部在厦门、广州等15个城市开始了城市旧小区的改造试验。 根据2019年政府的实务报告，城市旧小区的量很大，必须着力提高改造。 2019年底召开的中央经济实务会议再次强调“搞好城镇旧小区改造”。 年中央经济工作会议提出的“加强城市更新和存量住房改造，搞好城市旧小区改造”被列入年中要点工作的年4月14日，国务院总理李克强主持国务院常务会议，为老小区改造投资增添了更多代码。 城市旧小区的改造已经上升为国家政策。

旧小区综合改造是城市有机更新的重要组成部分，是完整城市空之间管理的关键。 进一步加快老化小区的综合改造是实现城市空之间库存更新提高的破题之举，也是惠及千户的重要民生工程，对实现城市比较有效的管理，提高城市质量具有重要的作用。 而旧小区改造也是促进经济内循环、拉动内需、创造社会效益的重要途径。

四大难题得到解决

旧小区改造除了要根据现有小区进行升级，处理现状问题，提高居民生活质量，结合现阶段的城市规划外，还需要协调多种优势，合理筹集资金，每个旧小区都有不同的现状问题，旧小区都有不同的现状问题。

资金筹措困难。 旧小区改造需要大量资金支持，目前我国相应支出主要依赖财政资金投入，部分小区有居民参与投资的方式，也有社会资本出资的模式。 但是，这三种模式目前面临困境，从政府的角度来看，财政资金有限，压力较大，仅靠财政资金难以满足改造所需的巨大诉求。 居民出资的方式容易面临诸多阻力，许多老小区位于城市中心，因此，其中居民以老人和租户为主，缺乏良好的缴费习性，对改造后产生的效益敏感度低。 这是因为出资积极性不足。 从社会资本出资的方法来看，目前没有形成良好的盈利模式和资本进出的成熟机制，使得没有资金链的健康循环模式，收益难以得到保障。 因为在这个阶段老小区对社会资本的吸引力不足。

二是许多好处难以协调。 由于旧小区建设悠久，居民多为长期居住的居民，改造首先需要居民的同意，但诸多好处的协调面临着很大的困难。 协调小区业主的焦点是:第一，对改造所需费用的意见难以统一。 部分改造复印件需要业主投入部分资金，但由于各户居民改造意愿不同、经济收入水平不同，居民对投入资金的期望值不同，造成了协商困难。 二是改造后不同位置的房地产可能会产生不同程度的利润提升，居民对利益均衡的要求给意见的协调带来困难。 第三，针对改造文案的诉求不同引起了改造文案的争论。 在改造老化的小区停车场、改造自来水管道时，由于有无车之争、排水诉求的不同，以及与极少数居民的上述争论，经常导致小区无法长时间改造。 综上所述，如何平衡各方面的利益，调整各方面的意愿，是旧小区改造不可回避的课题。

三是文案改造和改造水平不同。 近年来，我国旧小区改造缺乏顶层设计指导，尚未形成完善的技术标准体系，但目前多根据自身需要制定了相应的指导、规范等，但旧小区改造存在诸多问题，复杂如绿化、道路、停车、停车等 有些小区改造已流向形象整改，有些改造工程只比较建筑单体，没有考虑综合改造、老龄化改造、小区可持续快速发展。 另外，由于缺乏比较有效的招商引资，旧小区改造工程中对新理念、新技术、新材料、新设备的应用很少，不利于可持续快速发展，也无益于相关产业的快速发展。

四是改造后难以长时间管理。 旧小区改造必须是建设与管理并重的长时间员工，能否成功不仅要包括硬件环境的提高，还应该包括改造完成后的长时间、比较有效的管理，只有建设与管理水平的同步提高才能比较有效地促进旧小区的持续快速发展。 但是，从目前已完成的旧小区改造项目来看，改造后的物业管理水平难以同步提高。