“2021战术与预测：楼市降价潮能否真正到来”

新闻网站独家特辑

文|《小康》新闻网记者郭煦

楼市面临“三重压力”，2021年房企不得不降价。 第一压力，人口结构的变化会导致诉求不足。 第二压力，“三道红线”融资“关门上锁”第三压力，市场预期不足，销售困难，还债高峰期。

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在不平凡的一年，楼市也走出了普通的道路。

一场疫情，封锁经济，随后各地政府紧急“救市”，房地产出现“疫后景气”，率先走出上涨行情，年6~7月全国百城近80%的房价上涨，随之出现新楼市调控。

这几年，房价上涨一直是老百姓热议的话题。 面对高房价，很多人长期以来都担心房价会达到更可怕的水平。 那个时候，买房子更难。 但是，幸运的是，经过国家一系列的政策调控，迅速上涨的房价终于出现了平稳缓和的态势，让老百姓松了一口气。

根据国家统计局公布的数据，年10月，一线城市新建商品住宅和二手房销售价格分别同比上涨4.1%和8.0%，涨幅分别扩大0.2和0.6个百分点。 二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨4.4%，涨幅下降0.4个百分点。 二手房销售价格同比上涨2.1%，涨幅仅扩大0.1个百分点。 三线城市新建商品住宅和二手房销售价格比去年同期上涨4.0%和1.5%，涨幅比上个月分别下跌0.4和0.2，均连续19个月持平或下跌。

专家表示，房价经过近五年的持续矫正，基本恢复到合理的价格水平，2021年房价涨幅有望进一步收窄。

“三根红线”，融资“关门上锁”

中央经济实务会议于12月16日至18日在北京召开。 在开展2021年积分业务时，会议用了很大的篇幅提及了房地产。

会议指出，2021年必须处理大城市住房的突出问题。 住房问题关系到民生福利。 多次建房不是为了炒作定位，而是因地制宜，多策并举，促进房地产市场平稳健康快速发展。

会议还指出，要高度重视保障性住房的建设，加快完善的租赁政策，使租赁住房逐步享受公共服务方面享有同等权利，规范长期租赁市场快速发展。 土地供应应当向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地规划，探索利用集体建设用地和企事业单位拥有的闲置土地建设租赁住房，国有和民营公司应当发挥作用。 必须降低租赁住房的税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，合理控制租赁水平。

这是近年来的中央经济事业会议，对不动产的着落最多。

一个事实是，年8月底，住建部和人民银行制定了新的房地产公司资金监测和融资管理规则，也就是人们所说的“三根红线”。

“三红线”的第一条红线意味着房地产公司拆除定金后的资产负债率不得超过70%。 二道红线意味着房地产公司的净负债率不得超过100%，第三条红线意味着房地产公司的“现金短债比”小于1。 专家表示，随着“三根红线”的正式发布实施，未来房企将迎来艰难时期，届时，为了维持公司的健康运营，他们必须加快住房的还款，使自己处于“红线中”。 因此，随着大量房企卖房还钱，房子有可能出现“打折出售”的场面，房价的下降也是不可避免的。

另外，《中共中央关于制定国民经济和社会快速发展“十二五”目标的建议》中确定“房子不是炒房”，在“十四五”期间，我国将继续“房子炒房”

总结一下，房价一直以来都很高，但是国家也一直在努力，一系列控制房价，现在有点进展。

未来的房价会怎么样？ 专家预测，受国际货币宽松环境和疫情的冲击，“短期局部上涨或下跌风险并存”。 这14个字是对短期房价的预定。

回顾年的房价走势，可以发现“打折促销”是年楼市最热的词，与年楼市勾结。 从年初的网上打折房到“全年黄金期”的降价促销潮，再到二手房市场有价无市，业主只需要通过降价来吸引购房者，可见全年的房价走势确实低迷，房企也开始了打折活动。

但到了去年9月，全国平均房价突破1万元，国家统计局70个大中城市房价数据也显示房价稳步上涨。 建部开始对上海、深圳等城市进行密集调查，随后陆续出台了新的调控政策。

另外，2021年对房地产领域和房企最大的考验是资金链和负债率的下降。 从2019年央行开始向楼市流入违规资金，到年7月，银保监会彻查网络贷款用于购房，同年9月央行和住建部共同制定了比较房企高负债率的“三道红线”新规，表明房地产领域的金融监管政策越来越严格。 对房企来说，2021年的资金压力和降低负债率的压力都大于年，因此业内预测2021年房企的大致率将继续加大降价销售的力度。

因此，根据专家的预测，2021年房价的变化可能比人们想象的要大。 “随着流经楼市的新建住宅和二手房库存的增加，任何房价不会下降的城市和持续上升的城市，2021年可能都无法支撑得更高。”

“一变两不变”，以价格换算量加速

根据这类专家的预测，楼市将面临“三重压力”，2021年房企将不得不降价。 第一压力，人口结构的变化会导致诉求不足。 第二压力，“三道红线”融资“关门上锁”第三压力，市场预期不足，难以销售，债务偿还高峰期。

根据已经公布的所有房企盈利数据，总体来看，年前三季度房企表现不佳。 无论是没有实现销售还是没有实现收入利润，都比去年同期有一定程度的下降。

上述专家认为，无论从商品房销售面积还是销售额来看，各地区都有很大差异。 总体而言，2021年房地产市场，地区与板块之间的两极分化有可能进一步加剧。 热点地区和热点板块的房价将更加坚挺，涨幅更好，而不是热点地区和板块的房子。 很难获得热点地区和板块那样的增值机会。

年12月10日，交通银行金融研究中心发表了《2021年宏观经济及市场展望报告》。 报告指出，房价经过近五年的持续矫正，基本恢复到合理的价格水平，2021年房价涨幅有望进一步收窄。

报告预测，2021年，房地产市场环境呈现“一变二不变”的特点，“三红线”融资监管改变领域生态，“住房不炒”和“因城措施”调控政策基调不变，城镇化保持增长趋势。

报告指出，在监管政策常态化的背景下，2021年房价上涨空期间非常有限。 加之资金链畅通的迫切诉求使房企更加重视内源性融资，价格交换量是稳定可控的选择。 预计房价将比去年同期稳定上涨，涨幅将收窄至3%左右。

在销售方面，据报道，2021年，房地产市场成交基本平稳。 年初恢复销售行情持续，供给推送量增大，居民购房投诉得到平稳释放。 但下半年受三四线城市拖累，销售额有下行压力。 全年的销售面积和销售额有可能分别比去年同期增长约2%和5%，呈现出前高后低的态势。

目前楼市信贷紧缩，慷慨地将房地产作为短期刺激经济的手段。 至少在2021年楼市会比较平稳，所以全国水平的房地产政策不会出现太大的放松。 但不排除一些地方政府对房地产市场的态度“明显阴暗宽松”。

这背后的逻辑是，近年来，土地市场由高价者获得，土地出让面积连续几年下降，但实际土地出让金额上升，意味着土地单价越来越高，开发商在各大城市的投资总额下降

“楼市窗口期”或打开

楼市的窗口期是指给买房的人花一点时间买房子。 根据国家统计局的数据，截至2009年9月，全国人均可支配收入为23781元，比去年同期增长3.9%，按此速度计算，每年约为31708元。 另一个数据是，目前全国房价平均10100元/㎡。

那么2021年，楼市的窗期会到来吗？ 业界专家认为可以从土地市场、人口变化、政策调整三个方面进行评价。

根据易居研究院发布的《中国百城居住地成交报告》，年1月~8月积分监测的100个城市土地成交面积和金额涨幅分别为6.8%和16.7%，土地市场有明显回暖。

根据国家统计局的数据，1982年至2019年的37年间，全国流动人口总数达到18亿1300万人。 人口是房价的重要支撑，一二线城市房价上涨，是大量外来人口进入的重要原因。 值得注意的是，流动人口逐年减少。

另外，这几年楼市调控政策加强，“住房不炒”的定位，以及最近央行发布的新规“三根红线”，这些都将对楼市产生影响。 特别是央行出台的“三道红线”、 银保监会主席郭树清表示，房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”，必须严防对房地产市场资金违规。

据年8月国债报告，全国有38家房企缴存前负债率超过70%，16家房企净负债率超过100%，4家房企现金短期负债率超过1倍，部分仍为大型房企，因此在年“年黄金期”房企将住房

其实，这也为买家提供了窗口期。

年12月13日开幕的全联房地产商会年会上，reico工作室首席专家刘琳预计，随着疫情后市场持续复苏，在严峻的房地产政策持续的背景下，2021年房地产市场景气度将有小幅下降，房价基本保持平稳态势。 她预测未来城市群将是吸引房地产投资的重要区域，其他区域房地产投资增长率将下降。

年12月3日，中国指数研究院发布《中国房地产市场综述2021展望》。 展望2021年，中国指数研究院解体认为，中央将采取多项措施，畅通国内大循环，充分挖掘国内诉求潜力，经济运行继续向好。 货币政策稳健，更加重视在稳定增长、结构调整、风险防范、通胀抑制之间把握综合平衡，为经济复苏提供更有利的资金环境。 房地产调控整体保持连续性和稳定性，“不炒房”、城市政策保障市场平稳运行，短期限购、限贷、限售等政策明显难以放松。

在这样的背景下，中国指数研究院预测2021年全国房地产市场将呈现“销售面积小幅调整，平均价格稳定上涨，新开工保持高位，投资中高速增长”的优势。 诉求端、房地产领域信贷环境收紧，推动诉求释放更加合理，预计2021年全年商品房销售面积将减少2.3%~3.8%，销售均价将持续小幅结构性上涨趋势，涨幅在3.9%~5.4%之间。 供给端随着销售去化压力的出现，新开工将继续调整态势，但预计年土地面积提高将支撑2021年新开工规模保持高位，年降幅控制在1.6%以内，投资保持中高位增长态势，增长5.4%~6.9%

展望《十四五(十四个五年计划)》，中指研究院常务副院长黄瑜预测，未来五年商品住宅市场复合增长率年均下降3.7%，销售额稳步上升，复合增长维持1.8%左右。

总量稳定，房地产业转型。 中国住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹元表示，在此期间，房地产必须与实体经济均衡快速发展，回归房地产业的本质特征，这意味着房地产的未来将与城市承载的产业和人口兴衰。

(《小康》新闻网独家特辑)

本文刊登在《小康》2021年2月的上旬刊上